Begriff und Bedeutung
Rz. 1
Der Mietvertrag ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelter
Vertragstyp (sog. gesetzlicher Vertragstyp). Er ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Der Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande (sog.
Vertragsschluss).
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (
§ 535 Abs. 1 BGB@). Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (siehe Miete,
Rz.8). Diese gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Vertrags.
Der Vertrag ist ein
gegenseitiger Vertrag, da der Leistung (Gebrauchsüberlassung) eine Gegenleistung (Geldleistung) gegenübersteht. Leistung und Gegenleistung stehen in einem
Gegenseitigkeitsverhältnis.
Das durch den Mietvertrag begründete Rechtsverhältnis (Vertragsverhältnis) wird auch als
Schuldverhältnis oder
Mietverhältnis bezeichnet. Da der Mietvertrag auf Dauer angelegt ist, begründet der Mietvertrag ein
Dauerschuldverhältnis.
Nach dem Mietvertrag muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren (
§ 535 Abs. 1 BGB@). Dies erfordert die Einräumung des Besitzes an der Sache. Der Mieter wird zum
Besitzer der überlassenen Sache. Der Vermieter bleibt
Eigentümer der Sache.
Als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung hat der Mieter die Miete zu bezahlen. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Tauglickeit nicht vollständig aufgehoben, sondern gemindert, dann hat der Mieter für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (
§ 536 Abs. 1 BGB@), d.h. in diesem Fall kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen. Die Miete für bewegliche Sachen und ein Grundstück ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten (
§ 579 BGB@ Fälligkeit der Miete). Bei Wohnungen ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten (siehe
Wohnungsmietvertrag).
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (
§ 536c Abs. 1 BGB@). Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Das Mietverhältnis ist ein
Dauerschuldverhältnis und kann befristet oder unbefristet sein.
Es ist zu unterscheiden zwischen Mietverhältnisse über
Die allgemeinen Mietvorschriften gelten auch für Räume, Wohnraum, Grundstücke, sofern keine Sonderregelungen greifen (siehe unten).
Für den Mietvertrag sind auch nachstehende Themen von Bedeutung (s.u. Inhaltsübersicht).
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